被告在合同履行中构成违约的，原告有权拒绝返还保证金！

【案由】房屋租赁合同纠纷。

【案情简介】

原告：xx管理咨询（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道福田南路xx大厦xx号。法定代表人：吴某某。

被告黄某某，男，1990年3月8日生，户籍地：广东省惠来县周田镇xx街xx号。

原告诉称：原告与被告于2012年9月28日签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定:被告租用原告位于深圳市罗湖区东门中路xx广场xx楼xx的商铺；租期从2012年9月28日至2016年3月31日止；月租金为人民币16500元，租金自2014年4月1日起，每月租金为人民币17000元，2015天4月1日起，每月租金为人民币17500元；租金每月5日前交清。被告向原告支付两个月租赁保证金人民币33000元；被告如拖欠租金达10天，原告有权单方面终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未能依约履行租金支付义务，自2015年12月起,被告共拖欠原告租金人民币70000元。原告多次上门催收租金，被告均不予理会，拒不支付。原告认为，原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害原告的合法权益。

为维护原告的合法权益，请求法院判令:

一、解除原、被告之间的《商铺租赁合同》；

二、被告立即返还涉案商铺及钥匙，并协同原告办理注销涉案商铺租赁登记备案；

三、被告支付原告租金人民币70000元(暂计至2016年3月31日，实计至被告返还商铺及钥匙并注销租赁备案登记之日)；

四、原告不返还被告租赁保证金人民币33000元；

五、被告承担本案全部诉讼费用。

被告答辩称：店铺和钥匙在2月10日左右就已经把店铺交还给业主，并且通知了中介，在门上贴上了招租。诉讼请求三要求我支付租金，合同到期前四个月即11月份多就先打电话给业主，谈续签合同的事情，问能否降租，业主答复说无法降租，反而要加租。我认为租金贵，所以跟业主说不做了，要求把押金退还给我。业主说不能退，我说2015年12月、2016年1月份做完就不做了，押金抵扣这两个月。2月4-5日我打电话给业主，通知过来把店铺收走，但电话打不通，然后我就回家过年了。2月11、12日时打电话给业主，通知业主过来收店铺，然后店铺就收走了。但业主当时说还有一万多未结的费用，他说是过年产生的费用，但我方认为这几天不可能产生这么多的费用。然后业主还有打电话给我，说一万多还没有给他。我问业主这是什么费用，业主没有说明。所以业主就起诉我了。起诉状中所述的事实不属实，我多次找过业主，并不是像起诉状说的我不理会业主。合同上明明写的是不交租金超过十日，就已经可以终止合约，没收两个月押金。

【争议焦点】

被告是否将商铺交还给了原告?

【处理结果】

深圳市福田区人民法院判决如下：

一、被告黄某某应当自本判决生效之日起十日内向原告xx管理咨询(深圳)有限公司支付租金人民币70000元。

二、原告xx管理咨询(深圳)有限公司不予返还被告黄某某交付的租赁保证金人民币33000元。

三、驳回原告xx管理咨询(深圳)有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费人民币1180元，由原告负担。

付款义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【案例评析】

本案系房屋租赁合同纠纷。原被告双方于2012年9月28日签订《商铺租赁合同》,是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行中，被告自2015年12月起未向原告缴纳租金，构成违约。被告主张两个月的押金抵12月、1月的租金，抵完之后就不做了，原告不予认可。这只是被告单方的意思表示，并没有经过原告的同意，故被告的这一主张得不到支持。

被告主张在2016年2月10日左右,就将商铺交还给了原告，原告予以否认。被告主张将商铺交给了原告委托的一个中介，原告否认有委托中介来处理租赁的事宜。被告有义务提交被告已经将涉案商铺交还给原告的证据。原告认可在本案起诉时会同中介到了涉案商铺，并且发布招租信息。综合上述证据，应当认定被告在合同到期后将涉案商铺交还给了原告。故被告应当向原告支付至2016年3月31日止的租金人民币70000元( 17500元/月*4个月)。原告请求被告租金暂计至2016年3月31日，实计至被告返还商铺及钥匙并注销租赁备案登记之日。

因原、被告的合同现在已经到期,且被告也未在继续使用涉案商铺，故不存在再行解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，原告请求解除原、被告之间的《商铺租赁合同》，被告应当向原告返还涉案的商铺及钥匙，理由不成立。因涉案的《商铺租赁合同》已经到期，故也不存在需要到租赁管理部门办理注销涉案商铺租赁登记备案，故原告的这一诉讼请求，理由不成立。根据合同的约定，被告拖欠租金达10日，原告有权拒绝返还保证金，被告在合同履行中，拖欠原告的租金，构成违约，符合不予返还保证金的条件，故原告请求不予返还租赁保证金人民币33000元，理由成立。

【相关规定】

一、《中华人民共和国合同法》

第四十四条　依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零九条　当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十二条 法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

【本案例根据国晖律师事务所（2016）YHMS0282档案编写】